如何巧妙通过股权转让实现土地使用权转让

• 91方案网
  91方案网

  • 180

    文档

  • 4978

    金币

  Ta的店铺 发私信
  发表于 2020-05-12 14:10:45
• 0 个评论
• 2035 个查看

　　工业用地、商业开发用地等建设用地使用权的转让是企业之间时常发生的行为，有直接使用转让的土地，也有的经过转让同时把工业用地规划用途变更为商业用地，土地变的利益更大化。土地使用权转让俗称土地买卖，必然涉及两个重要方面，一是转让条件，即符合哪些特征的土地使用权方能转让;二是土地使用权转让时所发生的税费。由于这两个条件限制，让很多人选择通过股权转让实现土地交易。

　　一、股权转让实现土地使用权转让产生背景

　　土地使用权转让，是土地使用权人把土地卖给他人，会发生营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等，尤其是土地增值税采取递进式发生税率很高，一般人难以承受。并且，土地使用权转让需要经过土地管理部门批准、变更登记后才能产生物权效力，真正从法律层面取得土地使用权。

　　所谓股权转让，是公司股东依法将自己的股东权益有偿转让给他人，使他人取得股权的民事法律行为。股权转让时，从税收上看，现阶段主要涉及营业税、企业所得税、个人所得税、印花税等。

　　两者比较，土地使用权转让是土地实体交易行为，标的是土地，而股权转让是资本权利转让，是公司经营、管理、收益等一揽子权利，包含公司动产、不动产、知识产权、债权债务等，股权则是复合权利，有些公司可能包含土地使用权。

　　有学者认为，股权转让是虚拟资本的转让，土地使用权转让是实体资产转让，对此笔者持不同意见，股权转让当中就包含动产、不动产所有与股本有关一切权利转让，用一句通俗的话，吃肉加啃骨头。

　　为何出现以股权转让实现土地使用权转让呢?

　　1、税收原因。在实际交易中，土地使用权转让税费明显高于股权转让，且避税难度大。人们就经常采取股权转让模式，把公司股份转让出去，公司名下的土地使用权随之易主。

　　2、土地使用权转让条件要求高。《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。因此，对于土地使用权转让而言，有三项限制条件：已支付全部土地出让金;已取得土地使用权证;开发已完成一定的工作量。

　　3、手续不同。土地使用权转让是按照土地管理制度，需要经土地管理部门批准，如果是划拨土地更加复杂。股权转让是按照公司法、工商登记法律程序进行。再直白点，一种具有行政管理色彩的土地交易，一种是民商事市场的股权自由交易(国有资产股权、股份有限公司除外，不在本文讨论范围)。

　　二、如何做好股权转让实现土地使用权转让

　　1、注意股东表决程序。股权转让涉及公司法和公司章程，公司股权转让、股东个人股权转让均应该告知股东，且应该召开股东会议进行法律表决。如我国《公司法》规定，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。

　　2、优先购买权。公司法规定了公司股东转让股权，其他股东有优先购买权。故必须作明确表示，技术处理后，才能合法受让股权。否则，侵犯优先购买权的转让行为无效。

　　3、债权债务处理。接受公司股权，意味着公司所有的人财物、债权债务必须接受，而不是股权转让只接受土地使用权，股价不是取决于土地使用权价值，而是公司资产和盈利能力，有案例表明，某人接受煤矿股权后，本想大开发赚一把，谁知，债主每天爆满，所以，接受股权就全面了解企业资产状况。

　　4、掌握土地用途、使用年限、土地规划条件等。我国实行土地用途、规划管理制度，股权转让前，必须了解该土地用途是否与自己需求吻合，土地使用权剩余年限多少，地块容积率、建筑面积、建筑高度等，涉及土地、规划等政府部门审批，如果改变规划条件，必须经政府同意、有关部门批准，按照法定程序改变规划，不是随心所欲的事。

　　5、不触碰刑法红线。借股权转让实现土地使用权转让，有时会涉及违法犯罪问题，如非法倒卖土地使用权、偷逃税等。